전세보증금 반환대출 조건, 집주인도 되는 사람과 안 되는 사람의 차이
- 경제
- 2025. 5. 19.
전세 퇴거 시 세입자의 보증금을 반환해야 하는데, 당장 자금 여력이 부족한 경우 활용할 수 있는 것이 바로 전세보증금 반환대출입니다. 특히 2025년 현재, 집을 소유한 임대인(집주인)도 일정 조건만 맞으면 이 상품을 통해 자금 마련이 가능하지만, 주택 보유 수나 소득, 담보 조건에 따라 대출 승인 여부가 크게 달라질 수 있습니다.
전세보증금 반환대출이란?
전세보증금 반환대출이란, 임대차 계약이 끝나고 세입자가 전세금을 돌려받아야 하는 시점에, 임대인(집주인)이 금융기관으로부터 전세보증금만큼의 자금을 대출받아 세입자에게 지급하는 대출 상품입니다.
주로 보증기관(주택금융공사·SGI서울보증 등)의 보증서를 기반으로 진행되며, 세입자가 보증보험에 가입되어 있는 경우 금융사 입장에서도 비교적 리스크가 낮은 구조입니다. 이 상품은 일반적인 신용대출이나 담보대출과 달리, 대출 목적이 전세금 반환에 명확하게 한정되어 있다는 점에서 특징이 있습니다.
전세보증금 반환대출 금리는 어떻게 정해질까?
2025년 기준, 전세보증금 반환대출의 금리는 담보 여부와 보증기관에 따라 다르게 책정됩니다. 주택을 담보로 제공하는 경우 연 3.5~5.0%대, 무담보이거나 보증기관이 높은 리스크로 판단한 경우에는 최대 6% 중후반까지 적용될 수 있습니다.
보증기관으로는 주택금융공사(HUG)와 SGI서울보증이 대표적이며, HUG 보증이 일반적으로 금리가 더 낮고 조건이 엄격한 편입니다.
금리를 조금이라도 줄이려면 세입자의 보증보험 가입 여부, 임대인의 소득·신용상태, 담보 제공 가능 여부 등이 모두 긍정적으로 작용해야 합니다.
전세보증금 반환대출 조건 (2025년)
전세보증금 반환대출을 받기 위해서는 다음과 같은 기본 조건을 충족해야 합니다. 우선 임대인은 실소유자로서 등기상 소유주여야 하며, 세입자와 체결된 전세계약이 등기부에 확정일자로 등록되어 있어야 합니다. 또한 승인에는 다음 요소들이 복합적으로 작용합니다.
- 소득 증빙 가능 여부: 근로소득자, 자영업자, 프리랜서 모두 가능하지만 일정 수준 이상의 소득이 있어야 심사 통과가 유리합니다.
- DSR 규제 적용: 금융당국의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 받기 때문에, 기존 대출이 많다면 한도에 제한이 생깁니다.
- 주택 시세 및 담보 여력: 감정평가 또는 KB시세 기준으로 일정 수준의 담보가치가 확보되어야 하며, 보통 LTV 70~80% 이내에서 실행됩니다.
- 세입자의 보증보험 가입 여부: 세입자가 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 보증보험에 가입돼 있어야 보증승인이 용이합니다.
1주택자와 다주택자 차이점
전세보증금 반환대출은 1주택자에 비해 다주택자에게 상대적으로 까다로운 기준이 적용됩니다. 1주택자는 실거주 여부나 소득 요건이 맞으면 상대적으로 쉽게 승인되는 반면, 다주택자는 투기·투자 목적의 보유로 간주되어 심사 과정에서 불이익을 받을 수 있습니다.
예를 들어 1가구 2주택 이상 보유자일 경우, DSR 규제가 더 강하게 적용되며, 보증기관에서도 보증 거절 사유로 판단할 수 있습니다.
또한 일부 금융사는 다주택자에 대해 보증 자체를 제한하고 있기 때문에, 신청 전 미리 은행이나 보증기관에 보유주택 수와 조건을 명확히 공유하는 것이 필수입니다.
특히 규제지역 내 다주택자일 경우, 원천적으로 보증 자체가 거절되는 경우도 많아 2금융권이나 비은행권 대체 상품을 검토해야 하는 상황도 발생합니다.
지금 내 조건으로 가능한지?
전세보증금 반환대출은 겉보기에는 간단하지만, 실제 심사 과정에서는 소득, 담보, 세입자 보증가입 여부, 주택 보유 수 등 복잡한 요소들이 맞물립니다.
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