주택담보대출 갈아타기 3가지 방법

주택담보대출 갈아타기 3가지 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 여러가지 악재속에서도 가계부채가운데 주택담보의 비중이 점차 높아지고 있습니다. 지난 6월을 은행권을 기준으로 1062조원의 잔액이 남아있어 역대최대치를 기록했습니다.

 

반대로 신용관련 부채는 감소하고 있습니다. 기준금리가 올라가면서 변동폭이 커지는 만큼 조금이라도 이자율을 낮출 수 있는 주택담보로대출 갈아타기를 하거나 통합을 하는 케이스가 많아지는 추세라고 할 수 있습니다. 정부에서도 ltv 관련 규제들을 해제 했지만 DSR 이라는 발목이 여전히 어려움을 겪게 하는 요인이 되고 있습니다.

 

추가자금이 필요하거나 금리나 높아 갈아타기를 고려하고 있다면 3가지 정도에 해당하는 케이스에서 해결방안을 찾아보는것도 좋습니다.

 

주택담보대출 갈아타기

 

주택담보대출 갈아타기

한도를 결정짓는 가장 큰 요인은 KB부동산시세 입니다. 이에 따라 전보다 더 많은 금액을 사용할 수 있기도 하며, 반대로 제약을 받기도 합니다. 예를들어 구입당시 시점에서 5억이었지만 지금은 8억이 되었다면 오히려 LTV에서 이득을 볼 수 있습니다. 하지만 4억으로 하락을 했다고 한다면 가용 할 수 있는 금액이 그만큰 줄어들게 됩니다.

 

첫번재 고려해야 하는 사항이 바로 이 부분 입니다. 신청을 고민하는 시점에서 시세가 어느정도가 되는지 여부가 중요합니다. 만약 KB부동산시세에 등재가 되지 않았다면 이용을 하고자 하는 금융사마다 개별적인 감정을 받아야 합니다. 작년까지만 하더라도 감정사의 평가에 따라 금액이 크게 좌지우지 되었습니다.

 

하지만 이 제도가 악용되는 사례들이 발생하면서 공식으로 지정이 되어 있는 감정사를 통한 금액만 인정을 하는 추세로 전환이 되고 있습니다.

 

 

고금리 대환

LTV에 여유가 있지만 금리에 대한 고민으로 인해 갈아타기를 고민한다면 크게 어렵지 않습니다. 오히려 선택의 폭이 넓어진다고 할 수 있는데요. 고정금리 또는 변동금리를 선택하기에 용이하고 60% 이내에서 대환이 가능한다고 한다면 인터넷은행을 비롯해 1금융권 위주로 체크해보는것이 유리 합니다.

 

 

주택담보대출 한도 부족

현재 60% 이상을 사용하고 있으면서 추가자금을 함께 사용해야 하는 경우 상호금융, 보험사 위주로 먼저 알아보는것이 금리를 낮추는데 유리 합니다. 개인사업자에 해당한다면 80% 까지도 이용이 가능 합니다.

 

이 때 주의해야 하는 부분이있습니다. 대환을 통한 갈아타기를 했을 때 월평균 비용. 선순위를 그대로 두고 추가자금만 별도로 받는다고 했을 때 두개를 더한비용의 차이를 계산해야 합니다. 이 때, 금리 뿐만 아니라 상환방식에 따라서도 달라질 수 있습니다.

만기상환은 납입해야하는 금액의 비중은 가장 적지만 원금이 갚아지지 않습니다. 원리금상환 또는 원금균등상환방식의 경우 빚을 탕감하면서 갚아나가는 방식이지만 매달 불입금액에 부담을 느낄 수 있기도 합니다. 중도상환이 가능하다면 시기와 금액 등 면제를 받을 수 있는 범위도 함께 확인하면 좋습니다.

 

후순위만 갈아타기를 고려하시는 분들도 있습니다. 선순위는 문제가 없이 만족할만한 수준으로 사용을 하고 있는데 간혹 2순위 또는 후순위를 통해 10%가 넘는 이자율이거나 혹은 만기상환이 종료가 되어 원리금상환이 다가와 갚는데 어려움을 겪을 때 입니다.

 

두가지가 함께 등기부상 등재가 되어 있다면 선순위 채권최고액을 제외한 나머지 금액 또는 갈아타기 전 포함된 금융사까지 포함이 되어 있어 여러기준들을 따져 봐야 합니다. 취급이 가능하기도 하지만 그 사유만으로 거절이 될 수 있는 이유도 됩니다.

 

 

개인사업자 편법

자영업자라면 LTV 한도가 부족할 때, 무설정 론 등 아파트를 담보로 설정하지 않고 신용으로 돈을 빌릴 수 있는 금융상품들로 선회를 하기도 합니다. 여기서 나온 그액을 통해 후순윈를 사용하고 있는 금액을 먼저 갚고 갈아타기를 하는 방식도 활용이되고 있으며, 2주택자 이상의 다주택자는 LTV 여력이 없어 이 방법이 주로 활용 됩니다.

 

한가지 유의해야 하는 부분도 있습니다. 담보가 아닌 신용으로 기준들이 산출되다 보니 보편적인 주택담보대출과 비교했을 때 이자율이 1~2% 이상 높게 책정이 됩니다. 반면 신청부터 승인까지 하루 이내로 완료가 될 만큼 빠르며 금액은 2억원 이내에서 차등 적용 됩니다.

 

 

주택담보대출 갈아타기 신용점수

최종적으로 LTV70% 이내로 모두 마칠 계획이라고 한다면 주거래은행이 유리 합니다. 하지만 신용점수를 비롯해 DSR이나 기타 부수적인 요인들로 인해 이용이 어렵다면 2금융권을 고려해 봐도 좋습니다. 이 때 알아보는 순서로는 상호금융사, 보험사를 위주로 체크 후, 추가 금액의 여부에 따라 저축은행을 비롯해 P2P등 한도를 최대치 까지 사용 할 수 있는 곳들로 순차적으로 확인을 하는 것이 좋습니다.

 

주거래은행에 따라 국민은행, 우리은행, 하나은행, 신한은행 등 주택담보대출 갈아타기를 고려하는 곳들이 저마다 다르고 변동금리 돟는 고정금리 두가지 가운데 하나로 바꾸기를 희망하시 분들도 있습니다. 대부업체를 사용하고 있다면 중도상환수수료 여부등을 체크 후, 상위 금융사로 갈아타기를 하면 매달 지출되는 이자 비용을 아낄 수 있습니다.

 

여러가지 요인들을 가만한다 하더라도 최근 주담대의 추세는 그리 좋다고 할 수 있지는 않습니다. 매달 규정이 변동되다 보니 어떤곳들이 좋을지 나쁠지에 대한 선택도 쉽지 않습니다.

 

하지만 무조건적으로 조회를 하기 보다 전화 및 구두상담을 통해 금융사마다 가지고 있는 특징들과 현재 유리한곳들을 먼저 상담을 받아 본 후, 범위를 좁혀 부결이 되는 리스크들을 배제하고 다음 단계로 넘어간다면 시간을 단축시킬 수 있고, 한도 금리 등 원하는 부분에 가능한 비슷한 수준으로 이용이 가능합니다.

 

 

목적에 따라 사업자금, 생활안정자금, 전세금반환, 아파트론 등 적용되는 dsr 의 범위도 다르고 ltv 비중에 따라 한도 및 이자율도 차이가 있는 만큼 비교사이트등을 통해 조건들을 비교해 보는것이 중요하다고 할 수 있습니다.