주택담보대출 한도 최대로 받는 방법 LTV, DTI, DSR 변경내용
- 경제
- 2023. 7. 17.
주택담보대출 한도 최대로 받는 방법 2023년 LTV, DTI, DSR 관련 내용들에 대해 정리해 보도록 하겠습니다. 주택을 담보로 융자를 받고자 할 때, KB부동산시세와 비교했을 때, 최대치까지 한도를 사용해야 하는 분들이 있습니다. 상황에 따라 선택의 폭은 달라 질 수 있지만 신청에 앞서 비중을 높일수록 가산금리가 적용 된다는 것은 분명한 사실 입니다.
주택을 담보로 설정시 몇가지 방법들이 있지만 직업 및 연소득, 부동산시세의 변동 여부등에 따라서도 이용 할 수 있는 한도가 달라질 수 있거나 부결이 되기도 하니 기본 적인 내용들을 파악하시는데 도움이 되었으면 합니다.
주택담보대출이란?
본인명의, 공동명의로 되어 있는 부동산을 금융기관에 담보로 설정하여 융자를 받는 방법 입니다. 일반 신용대출과 비교했을 때, 금리를 낮출 수 있다는 부분이 장점 입니다. 최근에는 차량은 물론 설정을 할 수 있는 범위도 넓어지고 있는 추세라고 할 수 있습니다.
하지만 금리를 낮추기 위해서는 몇가지 기준들을 필요로 합니다. 준비해야 하는 서류 또한 신용대출과 비교했을 때 적지 않습니다. 최근에는 비대면을 통한 스크래핑 방식으로 소득 및 재직을 자동으로 확인하는 방식 또한 선호되고 있습니다.
담보대출이라는 것은 상한선이 정해져 있다고 할 수 있습니다. 예를들어 내가 소유하고 있는 부동산의 가치가 10억 이라고 한다면 최대치가 시세가 되는 구조 입니다. 그리고 추가적으로 LTV, DTI, DSR을 비롯해 소득, 신용점수등이 포괄적으로 적용이 되어 최종적인 금리 및 한도가 산출 됩니다.
DSR 이란 무엇일까?
Debt Service Ratio 의 약자이며 총부채원리금상환비율 이라는 뜻 입니다. 다른 무엇보다 중요성이 강조되고 있는 부동산 관련 용어 입니다. 채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금상환금액이 차지하는 비율 입니다.
주택담보, 신용, 마이너스통장, 전세자금등 목적에 따라 이용 비중에 차이는 있습니다. 하지만 쉽게 설명을 하자면 내 연소득이 5천만원 이고 매년 빚을 갚은데 2천만원이 소요된다고 하면 DSR은 40%가 됩니다. (은행의 커트라인 기준)
LTV가 부동산 가치에 초점을 맞추어 한도가 발생되는 방식이라면 DTI는 총부채상환비율입니다. DSR과 비슷한 의미를 가지고 있지만 계산 방식에 있어 조금은 다르게 적용 됩니다. 담보 보다는 주로 신용대출을 받을 때 활용하지만 주택담보의 경우에도 이 비중에 대해 중요성이 늘어나고 있습니다.
주택담보대출 한도 금융사
최상위 기관에 속하는 1금융권인 은행은 40%~70% 범위 이내 입니다. 가용 금액이 가장 많은 것은 구입자금이며, 생활안정자금, 사업자금등을 지원 합니다. DSR이 40%로 제한이 되어 있어 추가자금에 있어서 소득이 받쳐주지 않는다면 거절이 되는 케이스가 많습니다.
하지만 현재 부동산시세와 비교했을 때 LTV 이용 비중이 40%를 초과하지 않는다면 추가로 이용 가능성도 있으니 가장 먼저 확인해 봐야 하는 금융사 입니다. 주로 주거래은행을 주로 확인 합니다.
2금융권은 폭이 정말 다양 합니다. 농협, 신협, 새마을금고 등 상호금융 기관을 비롯해 보험사, 저축은행, 캐피탈 까지 다양 합니다. 그만큼 한도 및 금리가 책정되는 방식도 천차만별 입니다.
보험사는 보통 70% 이내까지 운영을 하고 있으며, 상호금융기관은 80%, 저축은행업권은 90%까지 유예 합니다. 단, 최대신청 가능 금액을 정해둔 곳도 있는데 보통 10억 이하가 대부분 입니다. 그 이상을 필요로 하는 경우 지점에서 자체 처리를 하지 않고 본점 및 별도의 승인을 받아야 이용이 가능한 곳들도 있습니다.
2금융권의 장점은 DSR 을 50%까지 사용 할 수 있으면서 LTV 비중또한 은행보다 최소 10% 정도 높게 사용이 가능하다는 부분 입니다. 이로인해 추가자금을 알아보는 경우 주거래은행보다 2금융권을 알아보는 비중이 압도적으로 높습니다.
평균 후순위 금리 구간은 4% 후반 부터 10% 이내로 신용점수 및 금융사 선택에 따라 이자율의 차이가 꽤 크게 나타나기도 합니다.
마지막으로 P2P 업체 입니다. 많게는 100% 혹은 95% 까지 아파트시세대비 활용 할 수 있으며 KB부동산시세를 확인할 수 있다면 신청이 가능 합니다. 한도를 많이 부여한다는 것은 이자율 또한 낮지 않다는 것을 염두해야 합니다.
보편적으로 90% 이상을 신청하게 되면 7% 이상의 금리가 나오기도 합니다. 따라서 한도를 최대한 까지 사용을 할 것인지 금액을 조금 줄이더라도 이자 부담을 낮출것인지에 대한 고민을 해야 합니다. 이는 은행 뿐만 아니라 모든 금융사를 포함해 마찬가지 입니다.
생활안정자금 2억 한도 폐지
아파트 시세가 안정적이면서 주택담보대출 사용 비중이 40%를 넘지 않았다면, 2023년 부터 생활안정자금을 신청하는데 한결 유리해졌습니다. 그동안 2억 까지만 신청 할 수 있었는데 이제 그 제한을 해제 했습니다. 따라서 금액과 관계없이 아파트, 오피스텔, 빌라 등 시세 대비 가용 한도 금액이 남아 있다면 자유롭게 사용이 가능하게 끔 조정되었습니다.
이밖에 투기과열지구 및 조정지역, 1가구 2주택자를 포함한 다주택자에 대한 LTV 비중 또한 완화되었습니다. 따라서 이제는 소득이 많을수록 금융사에서 돈을 빌리는것이 더욱 쉬워지고 반대의 상황이라면 DSR의 규제를 적용 받는 상황이 더 많이 발생 하고 있다고 할 수 있습니다.
개인사업자는 이런 부분에 있어서는 자유롭습니다. 신청 목적을 사업자금 용도로 알아볼 때 DSR 규제를 적용 받지 않습니다. 소득 및 매출금액과 관계없이 규제를 받지 않아 단순히 한도만을 위주로 나열해 보자면 담보대출에 있어서는 개인사업자, 법인사업자가 가장 유리한 위치에 있습니다.
주택담보대출 금리비교사이트
추가자금을 필요로 한다면 최소 3~5곳 정도의 금융사를 비교 후 결정하는 것이 좋습니다. 순서대로 주거래은행, 보험사, 상호금융, 저축은행, P2P 각 금융사들특 특징이 확실히 드러나는 곳들 위주로 알아보는것도 도움이 됩니다. 한도, 금리가 모두 다르게 적용이 됩니다.
만약 한도를 높였음에도 불구하고 큰 차이가 없다면 신청 할 수 있는 금액만큼 자금을 확보할 수 있지만 금리가 너무 높다고 한다면 비중을 줄였을 때 차이를 비교해봐야 합니다. 1%~5% 차이 정도는 1억 이상을 사용해야 하는 후순위를 기준으로 했을 때 매년 큰 차이의 금액차이가 발생 합니다.
무조건 이곳저곳 확인하기 보다 처음에는 구두 상담이나 조회이력없이 현 시점에 맞는 금융사들에 대한 전반적인 안내를 받아 본 뒤, 그 다음 신용점수, 소득 등에 따라 1차적인 금융사를 선택하고 그 중 꼼꼼하게 비교 후, 가장 유리한 곳을 선택한다면 시간은 물론 비용적인 부분에 대해 불필요한 낭비를 줄일 수 있습니다.
