후순위 아파트담보대출, 가능할 줄 알았는데 거절? 이유 공개

후순위 아파트담보대출은 기존에 1순위 대출이 있는 상태에서 추가로 담보대출을 받는 방식이다. 일반적으로 대출이 필요할 때 기대했던 한도가 나오지 않거나, 아예 거절되는 경우가 발생할 수 있다.

 

대출을 신청하기 전에는 승인이 날 것으로 예상했지만, 실제로 심사 결과에서 거절되었다면 그 이유를 정확히 파악하는 것이 중요하다. 이번 글에서는 후순위 아파트담보대출이 거절되는 주요 원인과 이에 대한 대처 방법을 정리해본다.

 

 

후순위 아파트담보대출 거절되는 주요 이유

1. 후순위 아파트담보대출 LTV

후순위 대출이 거절되는 가장 흔한 이유는 기존 대출과 추가 대출을 합한 LTV가 금융기관 기준을 초과했기 때문이다. LTV는 주택의 감정가 대비 대출 가능한 금액을 의미하며, 금융기관별로 다르게 적용된다.

 

일반적으로 비규제 지역에서는 최대 70%, 조정대상지역에서는 50~60%, 투기과열지구에서는 40%까지 제한된다.

 

예를 들어, 아파트 시세가 5억 원이고 1순위 대출로 3억 원이 이미 실행된 상태에서 후순위 대출을 신청했다면, 총 LTV가 70%를 초과하게 되어 추가 대출이 거절될 가능성이 크다.

 

대처 방법으로는 1금융권이 아닌 2금융권(저축은행, 캐피탈)에서 LTV를 최대 80%까지 허용하는 경우를 검토하거나, 기존 대출을 일부 상환한 후 다시 신청하는 것이 있다.

 

 

2. DSR(총부채원리금상환비율) 초과

DSR(Debt Service Ratio)은 개인의 연소득 대비 대출 원리금 상환액 비율을 의미한다. 현재 1금융권에서는 DSR 40% 규제를 적용하고 있으며, 2금융권에서는 50~60%까지 허용되기도 한다.

 

만약 기존 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등으로 인해 이미 DSR이 한계치에 도달한 상태라면, 추가 대출이 불가능할 수 있다.

 

예를 들어, 연소득이 5천만 원인 사람이 기존 대출로 인해 매년 2천만 원을 상환하고 있다면, 추가 대출이 DSR 40% 기준을 초과하여 거절될 가능성이 높다.

 

이 경우 대출을 받으려면 기존 대출 일부를 상환하거나, DSR 규제가 비교적 완화된 보험사나 저축은행 대출을 고려해야 한다.

 

 

3. 후순위 아파트담보대출 주택 감정가 하락

금융기관에서는 아파트의 시세 변동을 반영하여 대출 가능 금액을 결정한다. 하지만 감정평가 결과가 신청자가 예상한 것보다 낮게 나오면, 기대했던 대출 한도를 받지 못하거나 거절될 수도 있다.

 

예를 들어, 아파트 시세가 5억 원으로 예상되었지만, 감정평가 결과 4억 5천만 원으로 나왔다면 LTV 기준에 따라 대출 가능 금액이 줄어들 수 있다.

 

이러한 경우, 감정평가를 다시 요청하거나, 다른 금융기관에서 감정평가를 진행해 더 높은 평가를 받을 수 있는지 확인하는 것이 필요하다.

 

4. 신용등급(점수) 부족

대출 심사에서는 신용등급도 중요한 요소다. 특히 1금융권에서는 신용점수가 낮거나 연체 이력이 있는 경우 대출 승인이 어려울 수 있다.

 

예를 들어, NICE 신용평점이 700점 이하이거나, 최근 1년 내 연체 이력이 있다면 후순위 대출이 거절될 가능성이 높다.

이 경우 신용점수를 올리는 방법으로는 기존 대출 연체 정리, 신용카드 한도 조절, 불필요한 신용대출 해지 등이 있다.

 

5. 근저당 설정 과다

후순위 대출을 신청할 때 금융기관에서는 해당 주택에 설정된 근저당 금액을 확인한다. 만약 기존 대출기관(1순위 대출기관)이 근저당을 과도하게 설정해둔 경우, 후순위 대출이 거절될 가능성이 있다.

 

예를 들어, 주택의 시세가 5억 원인데 기존 대출기관에서 4억 원의 근저당을 설정해둔 경우, 실질적으로 후순위 대출을 받을 수 있는 여지가 거의 없게 된다.

 

이런 경우, 기존 대출기관에 근저당 축소 요청을 하거나, 다른 금융기관에서 담보대출 재조정을 고려할 수 있다.

 

6. 기존 대출 연체 기록

현재 보유하고 있는 주택담보대출이나 신용대출에 연체 기록이 있으면 후순위 대출이 거절될 가능성이 크다. 금융기관에서는 연체 이력이 있는 경우 대출 상환 능력이 부족하다고 판단하기 때문이다.

 

예를 들어, 최근 6개월 내 대출을 5일 이상 연체한 기록이 있다면 1금융권에서는 대출 승인이 어렵다. 이 경우 기존 대출 연체를 완전히 해소하고, 최소 6개월 이상 정상적으로 대출을 상환한 후 다시 대출을 신청하는 것이 좋다.

 

 

후순위 아파트담보대출 거절 시 해결 방법

후순위 아파트담보대출이 거절되었다면, 다음과 같은 해결 방법을 고려할 수 있다. 먼저 1금융권이 아닌 2금융권(저축은행, 보험사, 캐피탈, 상호금융) 대출을 검토하는 것이 방법이 될 수 있다. 2금융권에서는 LTV 80%까지 허용하는 경우가 많고, DSR 적용이 비교적 완화되는 경우도 있다. 다만 금리가 다소 높을 수 있기 때문에 신중한 선택이 필요하다.

 

또한 기존 대출 일부를 상환하여 LTV나 DSR을 조정하는 방법도 있다. 특히 신용대출이 많다면 일부 정리하고 다시 담보대출을 신청하는 것이 승인 가능성을 높이는 방법 중 하나다.

 

만약 신용등급이 낮아서 대출이 거절된 경우, 단기간 내 신용점수를 높이는 방법을 활용할 수 있다. 신용카드 사용 금액을 줄이거나, 기존 대출을 연체 없이 6개월 이상 성실히 상환하면 신용점수 회복이 가능하다.

 

마지막으로, 기존 대출기관에 근저당 설정 조정을 요청할 수도 있다. 근저당이 과다하게 설정된 경우 이를 줄이면 후순위 대출 승인 가능성이 높아질 수 있다.

 

후순위 아파트담보대출이 거절되는 이유는 LTV 초과, DSR 규제, 감정가 하락, 신용등급 부족, 근저당 과다 설정, 연체 기록 등 다양한 요인이 있다.

 

대출이 거절되었다면 우선 거절 사유를 정확히 확인하고, 다른 금융기관 비교, 신용점수 개선, 기존 대출 일부 상환, 근저당 조정 등의 해결 방법을 고려하는 것이 중요하다.

 

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대출을 받을 때는 단순히 한도를 높이는 것만 고려하기보다는 이자 부담과 상환 계획까지 철저히 검토하는 것이 필요하다. 후순위 대출이 필요하다면, 미리 사전 심사를 통해 가능성을 점검하고, 대비하는 것이 최선의 방법이다.